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工业地产的开发模式主要以工业园区开发和工业地产商模式为主,特别是工业园区的开发模式,在我国工业及工业地产的发展过程中起到了积极的作用。针对园区开发类企业,其管理体制主要有:一是以政府为损益主体的管理模式。政府作为土地开发的主体,并承担最终的损益;二是以开发企业为损益主体的管理模式。政府委托或者授权开发公司从事开发区内的土地开发和市政道路建设业务,开发公司作为土地开发的主体,并由开发公司承担最终的损益。目前,省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑,开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议,该协议虽然不一定具有排他性,但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此,园区开发业务具有一定区域性,进入壁垒相对比较高。